市街化区域や市街化調整区域はどのような区域なのでしょうか？
市街化区域、市街化調整区域は、どのような区域なのでしょうか？
普段はあまり耳にしないことばですが、なんとなく効いたことがあるのではないでしょうか。今日はちょっとむずかしいお話です。
市街化調整区域内で行う建築行為について
都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する制度、いわゆる「線引き」によって定められる市街化区域、市街化調整区域は、どのような区域なのでしょうか。
市街化区域とは
市街地として積極的に整備する区域で、用途地域等を指定し、道路や公園、下水道等の整備を行い、住宅や店舗、工場など、計画的な市街化を図る区域です。
市街化調整区域とは
お聞きになったことがあるかもしれません。「市街化調整区域」・・・漢字ばかりのむずかしいことばですね。市街化調整区域は、建築基準法関係法令集の中の都市計画法により「市街化を抑制する区域」として定められている区域です。
線引って？
都市計画区域内の「線引き」がされると、これまで「線引きがされていない」地域にある土地などは、市街化区域もしくは、市街化調整区域のどちらかに指定されることとなり、区域ごとの土地利用の制限や税の制度などが変わることとなります。
市街化区域と市街化調整区域の区分（線引き）を行うことにより、無秩序な市街地の拡大を防ぎ、道路や下水道等の公共施設の効率的な整備を行い、計画的なまちづくりを進めることができ、多くの人々にとっての暮らしやすさを早期に確保することが可能となります。
具体的な例としては、市の将来像の実現に向けて、骨格となる交通網（バス路線など）の強化や、水源地の環境保全を図るための下水道の整備を効率的に進めることができるのです。
開発や建築を制限することにより、優れた自然環境等を保全し、がけ崩れ等の災害の防止や水源の涵養、優れた自然の維持、農林業での活用を図ることができるなどの効果があります。
かんたんに言うと「自然は残しつつ、住宅を建てたりする場所は農地や一般住宅以外とは別のところに確保しておこう。」という考え方からきています。
市街化調整区域・・・「市街化を抑制する区域」
市街化することを規制して、優れた自然環境等を守る区域として、開発や建築が制限されている区域です。
そのため、この区域では、農業、漁業、林業の用に供する建築物や公益上必要な建築物以外の建築物は、原則として許可を受けなければ建築することはできません。これは、簡易で小規模な建築物、いわゆるプレハブ、コンテナハウス、ユニットハウス等といわれるものも同様です。
また、市街化調整区域にもともと建っている既存の建築物の用途を変更する場合や、分家住宅等の許可を得て建築された住宅の使用者が変わる等の場合も許可が必要になります。
これは市街化調整区域という線引になる以前に建物が建っていた。ということですから許可を得れば用途の変更などができるということですが、壊して新たに建てるなどは自治によっては厳しく規制されていたり、以前と同じ規模の建物は建てられない場合もあります。
市街化調整区域内において建築物の建築及び既存の建築物の用途変更を行う場合は、事前に当該地を所管する区役所の建設課に相談しましょう。
市街化調整区域内における開発行為の基準や届け出の制度も決められています。一般的な住宅などの小さいものは開発行為にはなりませんが、大きな土地や規模になると「開発行為」とみなされて、検査や届け出が必要となるものです。
市街化調整区域だからといって、もともとご自身の住まいがその地域に建っている場合は、用途変更や売却などを行う場合、届け出が必要となる・・・程度は覚えておいてくださいね。
自宅を改装してお店に改装したり、規模を変えずに売却したりは各区の建設課に行くと、くわしく届け出の方法を教えてくれます。市街化を抑制されている区域なので「勝手にはできない」のです。
届け出を申請してから許可が出るまでには 1週間から、場合によっては 2週間程度かかります。許可を得てから工事しないとダメだということです。（ここは注意しましょう）ご自身の住まいでなくても、ご両親やご親戚が住んでいる場合もありますね。
相続や売却などになってからあわてないように事前に市役所に問い合わせて住所を言うと「市街化区域」なのか「市街化調整区域」なのか教えてもらえます。この機会に確認しておけば、いざというときに慌てなくてすみますね。
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