いまなぜ？空き家？中古住宅？どうなっているの？
いまなぜ？空き家？中古住宅？どうなっているの？って耳にしたことはありませんか？空き家っていったいなに？中古住宅ってどんなもの？聞いたことはあるけれど・・・。
ニュースなどでも最近は話題になっている「空き家問題」です。日本では住宅が過剰状態となっていて、空き家となっている中古住宅がたくさんあるにも関わらず、新築住宅の建設は止まらず住宅が増え続ける一方です。少子高齢化がすすんで人口も減り続けており、それが空き家を加速させていることにもつながっています。
そのため国は既存の良質な住宅をリフォームやリノベーションして、住宅の新たな価値を見出し、新しい住人を探し、空き家を利用することで工事にたいしての補助を出して空き家を解消しようとしています。（国土交通省より）
空き家を持っていても、持っていなくてもまわりを見渡すときっと、ご近所には空き家があることでしょう。なんでこれが問題となっているのか？少々むずかしいことばもでてきますが、問題となっているゆえんと、中古住宅との違いってなんでしょう。
東京などではオリンピックに向けて、「民泊」（みんぱく）ということばもたくさん聞かれるようになりました。ホテルと違って安く宿泊できるので外国人に利用されていますが、違法となる物件も多いようです。空き家をもっているオーナーさんは業者にだまされないようにしましょう。
空き家バンクや空き家再生、空き家活用術なることばや事業もかなり耳慣れてきましたね。一昔前はこうしたいまでいう「空き家」は全部ひっくるめて「中古住宅」といっていました。最近では空き家と中古住宅は区別して使っている業者や自治体がふえました。
一般的に中古住宅は、新築物件よりも安価に購入することができますし、リフォームやリノベーションをして手を加えれば、自分の理想とする家にしていくことができます。ではそもそも「空き家」とはいったいどうゆうものをいうのでしょう。
空き家とは
辞書で調べると「住人のいない家。人が住んでいない家」簡単にいうと「居住していないことが常態化（つねに人がすんでいない状態）しているのが空き家」ということになります。
居住していないことの基準としては、建築物の状況や管理の程度、人の出入りの有無、電気・ガス・水道の使用状況、所有者の登記や住民票の内容、所有者の主張などから客観的に空き家かどうか判断すること、そして常態化の基準としては、年間を通して使用されていないことなどから判断することになります。
その他には市町村から指導・勧告・命令を受けることになる空き家が「特定空き家」です。空き家対策特別措置法では、次のどれかに該当する空き家を「特定空家」と定義しています。
・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
「特定空家等」と判断された場合、「固定資産税等の住宅用地特例」の対象から除外することが平成27年度税制改正の大綱に明記されています。ですので「空き家」を所有されている大家さんはここを判断してもらうのが得策です。
判断基準は以前のブログでお話しています。
中古住宅のとらえかた
アパートなどの賃貸住宅に住んでいて、いまの住まいが手狭になったり、お子さんが生まれたり、または住み替えたいと考えたりしたときに、新築または中古の住宅を探すことが一般的でしょう。では中古住宅に住むにはまずどうしたらいいのでしょうか。新築住宅とくらべて金額的にはどうなのか？さまざまな目線で見ていきましょう。
新築住宅は、ご両親が土地をもっている。敷地が広いなどの理由がなければ、まずは土地探しからはじめなくてはなりません。自分の住みたい地域や市町村に思い通りに土地がみつかればいいですが、土地の相場というものはそうなかなか簡単に下がりませんから、気に入ったところは土地代が高いのが常識です。
そうなると郊外の都心から離れたところに安い土地を買って、住宅を建てるということになります。住んでしまったらそうそう引越は出来ませんから長い年数を通勤時間に費やすことになります。土地を買って、さらに建設会社を探して、設計をしてもらって、施工工事にはいります。
このときに確認申請という手続きを踏まなければいけません。ですから建物以外にも諸経費や税金がかかるのです。土地代・建設費・諸経費を用意しなければなりません。
では中古住宅はどうでしょうか。自分の住みたいと思う街、環境にある中古住宅を選べば、住みたい街で住みたい家に住むことができます。 部屋の間取りが悪い、内装が古い、けれど土台はしっかりとしたもので家そのものは何も問題ないという中古住宅はたくさんあります。
中古物件なので、新築物件よりもかなりリーズナブルで購入できて、その分の金額をリフォーム、リノベーションにまわすことで、自由な間取り、自由なデザインの住宅にすることができます。
リフォーム、リノベーションをしてくれる会社もたくさんあります。新築物件同様に、定期点検があったり、アフターフォローも充実している業者は多くいます。
中古住宅の選び方
まずはインターネットなどで検索してみましょう。ご希望の住みたい地域や市町村を入力して、さらに希望の金額や間取り、写真などをいまはひと目で見ることができます。しかし、アパートやマンションに比べるとインターネットではなかなか探せないこともあります。それは持ち主が個人だったりすることが多いからです。
中古住宅にはパンフレットなどの詳しい資料が用意されていないことがほとんどです。選ぶ場合には実際の建物外観や内部を見ることで判断するしかありません。インターネットである程度目星をつけたり、中古住宅を掲載している雑誌などで不動産会社や建設会社に電話しましょう。先に資料だけでもFAXやメールどもらうこともできます。
中古住宅の仲介業者との連絡がついたら、実際に現地に行って建物を見ることになります。この時に見落としがちなのが日当たりや騒音ですね。夜の場合の見学では無理ですが昼間の見学ならもちろんのこと。忘れずに確認するようにしましょう。できれば昼夜両方の時間帯に見学できるといいでしょう。
住宅の周りに空き地などがあった場合なども、数年後に大きなマンションが建設されたり日照や眺望に影響が出るかもしれません。 隣接に公園などがある場合は空き巣などの被害に遭う確立が高くなります。さらに学校や公的機関があった場合は時間ごとのチャイムが気になってしまうこともあります。
色々と物件を見た上でなにが一番家族にとって重要なのか？優先順位を考えておくと良いです。中古住宅の多くはバブル当時に高額の費用で建てられた物も多く 価格的に見てもそれほど安くないものもあります。これは住宅ローンの関係から来るものです。購入後はリフォームが必要になることもありますので購入時には注意することが必要です。
それでもたまには目玉商品にもめぐりあうこともあります。ただ要注意なのは中古住宅の場合は個人の売主が多くそのほとんどが仲介業者を介した取引になります。購入後に欠陥等が見つかった時でも個人を相手にすることとなりますので注意が必要です。購入する前に大家さんや仲介業者の立会のもとで不具合を確認しておくことが必要となります。
中古住宅を見つけたはいいけれど施工してくれる業者が見つからない、どこに頼んだらいいかわからないという声をよく聞きます。あちこち別々の業者に頼むとそのたびに経費が嵩んだり手間もかかります。できれば中古物件探しから、設計、デザイン、施工、竣工まですべて提供している会社に頼めば、別々の会社に依頼するよりも手間がなく楽です。ここで大切なことは後で後悔しないためにも。ちゃんと十分検討して、見極めてきちんと説明してくれる業者選びが必要です。
中古住宅のローンについて
中古住宅のローンについてですが。住宅の購入時には物件の購入金額以外にも各種税金や手数料がかかることをご存知でしょうか。諸費用は現金での支払いが必要となるので頭金以外に用意することが必要です。契約締結から引渡し時までどのような諸費用がかかるのでしょう。いっしょに見ていきましょう。
売買契約締結時には印紙税がかかります。他にも住宅購入と同時にリフォームされる場合は、売買契約書（建築工事請負契約書）に貼付することも必要です。 物件価格（建築工事請負額）に応じて貼る印紙が決まっています。 次に業者に支払う仲介手数料があります。
中古住宅の場合は仲介業者に支払うことになります。これらが終了するとローン契約締結時にも金銭消費貸借契約書に貼付します。これも借り入れ金額に応じて決まっています。決済及び引渡し時には土地・建物の登録免許税（住宅用家屋の特例適用の場合）登記の際にかかる税金があります。
新築なのか中古なのかによって割合が違います。最終的に住宅ローンには事務手数料、保証料、団体信用生命保険料、火災保険料、抵当権設定費用がかかります。実際は家具や引越しに必要な費用等もかかかりますので注意しながら貯蓄する必要がありますね。
ローンで全額借りれるから大丈夫・・・。ではないってことになります。こういった相談に乗ってくれる不動産屋や建築業者を選ぶことが大切になってきます。
ウエブページに紹介しているのですが「新潟で勝手に空き家再生プロジェクト」を行っています。勝手になので公なプロジェクトではないです（笑）
つづきはこちら↓でお話しています。
公式サイト
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